任志强说房价要大涨了?用脚丫子想想,不可能啊


来源: 中国经济学人 财经,社会 2017-10-12 {{ like_count }}

作者:叶檀

来源:叶檀财经(tancaijing)



国庆长假房地产经历了最惨黄金周,看到房地产成交数据,很多房产人一屁股跌坐在办公桌前。地产股还凑趣下跌。


猫爪挠人。


中原地产研究中心统计数据显示,“十一”黄金周结束,一、二线热点城市成交量为2014年以来最低,三、四线城市成交维持高位。


北京新建住宅7天网签116套,二手房网签27套,均是2009年以来的历史最低值。


上海前7天网签新建住宅178套,比2016年同期的784套,跌幅78%。

南京前7天签约457套,同比2016年同期的905套下调50%。

福州前7天签约345套,同比2016年同期的540套下调36%。

深圳前7天签约445套,同比2016年同期的508套下调13%。

现在借着任志强的口说房地产暴涨的人很多,此人是中国房地产界预测最准确的巫师,我不相信他会说2018年房价暴涨,即使没有打过电话。


政府对房地产进行长期调控,房地产的走向也非常清楚。房地产进入新周期,去库存,降活性,稳房价。


一二线城市成交量下跌,我们已经习惯了。我们就是煮在温水里的那只蛙。


8月,北京成交低位徘徊,深圳成交11连跌,上海史上最淡一月。


再看看这一年的成交量,开发商日子好过吗?



从去年9月30日开始的调控潮,截止到今年9月28日,调控一年,北京发布约30次调控政策,楼市成交量下跌38.9%。


上海今年前八个月,新房成交面积同比分别下跌71%、49%、68%、30%、32%、47%、49%、76%;成交套数共40928套,前8月每月同比分别下跌71%、47%、66%、30%、33%、50%、47%、74%。


成交量下降一半,不是崩盘了吗?


真没有。

其他城市后来居上,去库存太快了。按照国统局局长宁吉喆的数据,过去一年,全国去库存的面积达一亿平方米,主要在三四线城市和小城镇。


9月14日,国家统计局发布2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低。


去库存厉害,房价上涨更厉害。前八个月,商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%。商品房销售额78096亿元,增长17.2%。9.85亿平方米是同期历史最高纪录,7.8万亿元刷新了历史同期纪录。


库存这么低,房价就会大涨特涨。但政府把房价跟GDP挂钩,不准涨,不准崩盘,谁崩谁负责。

降房价的举措是去杠杆,限购,限售。


2016年以后,房贷利率突破5%。2014年以前,中国居民部门每年的新增总贷款(包括公积金贷款)维持在3万亿左右,15年升至4.6万亿,16年升至7.1万亿,17年上半年新增总贷款4.3万亿,同比多增9300亿,同比增速为27%。


贷款增加太快,居民中长期贷款少了,短贷多了。


央行数据显示,今年1至7月月均新增居民中长期贷款(主要是按揭贷款)4677亿元,相比去年下半年减少500亿元;新增居民中长期贷款占新增贷款的比重(月均)为39%,相比去年下半年下降26个百分点。


可今年1至8月,居民新增短期贷款高达1.28万亿元,远超去年全年6494亿元新增短期贷款总额,估计有几千亿短贷进入了房地产市场。


银监会立马到各地调整,消费贷进楼市,没王法了还?金融机构吓得一哆嗦,8月开始短贷下降,估计会影响到8月后的房价中。再说,M2也到了历史低位,台风没了,猪掉下来了。



限购是减少购买者数量,限售是减少二手房交易量。


限售是几个意思?让你几年不交易,投资风险大增。这样一来,求稳的投资者会退出房地产市场。谁知道三年、五年后,房地产会怎么样?


房价跌也跌不到哪儿去。原因很简单,没人卖了,市场活性下降,这就是成交量大幅下跌,而房价没有大跌的主要原因。等四五年后,预期稳定,房地产也就到了头了。


即使大家憋着劲买房子,房价也不会大涨,有备案制度呢,有的房价低到让开发商吐血。


我实在是很佩服股市楼市政策。



你想通现在A股的走势,也就想通了现在的房价走势。上,上不了,下,下不去,在狭窄的区间内窄幅波动。


为什么A股公司上市一定能成功?因为发行市盈率被控制了啊。为什么股指疯涨不上去,因为不准用杠杆啊。同理,房地产为什么降不下去,库存量大幅下降,人口集中到大城市,钱没地方去啊?为什么房地产涨不上去?不许用杠杆,涨幅被控制,交易量下降了。


真是,没有买卖,就没有伤害。





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